8 Onze financiën

De winst voor belasting in 2025 is € 442 miljoen en komt voornamelijk door de waardestijging van onze vastgoedportefeuille. In 2025 is de marktwaarde van onze vastgoedportefeuille als gevolg van de autonome waardeontwikkeling namelijk gestegen met € 409 miljoen, dit betreft een ‘ongerealiseerd’ resultaat. Pas als wij de woningen zouden verkopen realiseren wij dit resultaat. Ons beleid is juist om zo min mogelijk woningen te verkopen. 

Onze operationele kasstroom daalde van € 73,5 miljoen in 2024 naar € 63,6 miljoen in 2025. De uitgaven voor personeel, onderhoud, rente en belastingen stijgen harder dan de huuropbrengsten waardoor de operationele kasstroom daalt. Dit is een zorgelijke ontwikkeling die ertoe leidt dat wij steeds meer moeten lenen om onze opgave te kunnen realiseren. De ruimte om, zonder externe financiering, te kunnen investeren in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming neemt steeds verder af. Dat laat zien dat ons bedrijfsmodel steeds meer onder druk komt te staan.

We hebben dit jaar € 19,8 miljoen euro betaald aan vennootschapsbelasting, in 2024 bedroeg dit € 34,7 miljoen. Dat is inclusief de niet-aftrekbare rentekosten vanwege de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD). De Vennootschapsbelasting (VPB) drukt zwaar op de operationele kasstroom. We steunen de lobby om de VPB-plicht van woningcorporaties op te heffen zodat we meer kunnen investeren in verduurzaming en nieuwbouw. We vinden dat de Nederlandse wetgever woningcorporaties had moeten uitzonderen van de ATAD. Daarom nemen we deel in een gezamenlijke procedure van meerdere corporaties tegen de ATAD. In de periode van 2025-2029 verwacht Eigen Haard € 48 miljoen extra vennootschapsbelasting te betalen als gevolg van deze richtlijn.

Wij waarderen ons vastgoed op marktwaarde in onze jaarrekening. Vanaf boekjaar 2026 wijzigt dit naar beleidswaarde. De marktwaarde van ons vastgoed is het geschatte bedrag waarvoor het vastgoed – complexgewijs – zou kunnen worden overgedragen in een marktconforme transactie aan een bereidwillige koper, waarbij de koper het vastgoed op maximale wijze laat renderen. 

Dit betekent dat de koper bij de eerste huurmutatie de huur verhoogt of het vastgoed verkoopt. De totale waarde van ons vastgoed in exploitatie (DAEB en niet-DAEB) op basis van marktwaarde is circa € 15,3 miljard (2024: € 14,7 miljard). 

De marktwaarde is een potentiële waarde die wij vanwege onze sociaalmaatschappelijke doelstellingen en het bijbehorende (huur- en verkoop-) beleid niet realiseren. Jaarlijks bepalen we de beleidswaarde van het bezit. Dit is de waarde van ons bezit op basis van de uitgangspunten van ons eigen beleid. De beleidswaarde per ultimo boekjaar bedraagt € 6,1 miljard (2024: € 5,5 miljard). 

Deze lagere waarde ten opzichte van de marktwaarde wordt voornamelijk veroorzaakt doordat bij de beleidswaarde:

• Slechts incidenteel sprake is van verkoop bij mutatie waardoor er geen verkoopkasstromen worden ingerekend.
• Bij mutatie verhuren we door tegen de streefhuur. De gemiddelde streefhuur is aanmerkelijk lager dan de markthuur. Dat betekent minder huurontvangsten.
• We rekenen met onze eigen begrote onderhouds- en beheerkasstroom. En dus niet het onderhoud en beheer van een commerciële belegger. Wij geven gemiddeld gezien meer uit aan onderhoud en beheer dan een commerciële partij.

Bij de beleidswaarde gebruiken we een sociale disconteringsvoet die gelijk is voor alle woningcorporaties. Dit is een schatting van het benodigd rendement dat corporaties nodig hebben voor de instandhouding van het vastgoed en op corporaties toegesneden risico-opslag.

Onze treasuryactiviteiten ondersteunen de ambities uit het Koersplan 2030. Ze richten zich op het beheer van onze liquiditeiten, het aantrekken en aflossen van financiering, het beleggen van middelen en het beheersen van renterisico’s. Dit gebeurt binnen de kaders van ons treasurystatuut en binnen de wettelijk toegestane en voor ons aanvaardbare risicogrenzen.

Eind 2025 bedroeg onze totale leningenportefeuille € 2,51 miljard, waarvan het grootste deel (€ 2,35 miljard) geborgd is via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dankzij deze borging kunnen wij lenen tegen gunstige tarieven. 

In 2025 is het schuldvolume per saldo met € 165,8 miljoen toegenomen. Alle relevante financiële kengetallen blijven binnen de eisen van het WSW en onze financiers.

In 2025 hebben wij € 235 miljoen aan nieuwe geborgde leningen aangetrokken. Daarnaast is via een VvE een lening van € 4 miljoen afgesloten, waarvan ons aandeel 43,6% bedraagt. Deze financiering ondersteunt de verduurzaming van woningen binnen de betreffende VvE.

Conform de voorwaarden van het WSW hebben wij de bestaande obligolening bij BNG Bank in 2025 verhoogd naar € 56,8 miljoen.

Onze rekening‑courantfaciliteiten bedragen € 95 miljoen. Ultimo 2025 was hiervan € 12 miljoen benut. Deze faciliteiten dienen als buffer voor geprognosticeerde en onverwachte uitgaven.

Wij sluiten geen nieuwe derivaten af. De bestaande portefeuille loopt af. De reële waarde van onze renteswap was eind 2025 € 1,1 miljoen negatief. Daarnaast bevat een oudere lening een optie (‘embedded derivaat’) die per 2038 door de geldverstrekker kan worden uitgeoefend; de waarde hiervan bedroeg eind 2025 € 4,1 miljoen negatief. In 2024 was dit € 10,4 miljoen negatief. Het gebruik van dergelijke instrumenten is sinds de invoering van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvestingbeperkt; bestaande contracten mogen worden aangehouden.

Een beperkt deel van onze middelen (€ 17,9 miljoen) is belegd in staats- en bedrijfsobligaties. Deze beleggingen voldoen aan de wettelijke eisen, zoals een minimale kredietkwaliteit en beheer door een professionele vermogensbeheerder. De portefeuille wordt periodiek gerapporteerd en voldoet aan de regelgeving.

Woningstichting Eigen Haard verricht activiteiten in de toegelaten instelling en in verschillende verbindingen of samenwerkingsverbanden. Het geheel van deze ondernemingen is de verbindingenstructuur. De hoofddoelstelling van de Woningstichting is het bouwen, verhuren en beheren van woningen voor mensen met een laag of een middeninkomen. Alle activiteiten vinden binnen dit kader plaats. 

Wanneer bepaalde activiteiten (met derden) een (financieel) risico kunnen vormen voor de Woningstichting, kunnen we deze onderbrengen in een verbinding. Dit kan het geval zijn bij projectontwikkeling, gebiedsontwikkeling of het verlenen van diensten aan derden. In dergelijke gevallen beschermt het onderbrengen van die activiteiten in een verbinding de Woningstichting tegen mogelijke risico’s die de verbinding loopt in deze activiteiten. 

Op de verbindingenstructuur is het verbindingenstatuut van de Woningstichting van toepassing. Daarin staan: 

• Een uniform afwegingskader bieden om verbindingen in te richten
• Een toetsingskader bieden om een verbinding aan te gaan
• Borgen dat een verbinding voldoet aan wettelijke vereisten 

Voor de activiteiten van de Woningstichting in verbindingen geldt dat deze activiteiten, conform de wettelijke vereisten, actief zijn binnen de volkshuisvesting. Voor projectontwikkelingsactiviteiten waarin ook sprake is van de ontwikkeling van koopwoningen, geldt veelal dat niet eerder gestart wordt met de bouw voordat 60 - 70% van de woningen is verkocht. Hierdoor wordt het financiële risico voor de verbinding en de Woningstichting beperkt. 

Financiële risico’s die voortkomen uit gebiedsontwikkeling beperken we door geen nieuwe gebiedsontwikkelingen te starten, de bestaande gebiedsontwikkelingen af te ronden of de deelname in een verbinding te beëindigen. Naar verwachting lopen de gebiedsontwikkelingen in Distelweg B.V. en in de Ontwikkelingscombinatie De Bongerd C.V. nog door na 2026. De exploiterende verbindingen kunnen de lopende verplichtingen nakomen vanuit de exploitatie van het vastgoed.

Hieronder staan de verbindingen met een korte toelichting van de activiteiten. De gehanteerde grondslagen, voor de bepaling van het resultaat, van de verbindingen zijn op dezelfde wijze bepaald en gelijk aan die van de Woningstichting:

De Woningstichting Eigen Haard heeft nog een financiering uitstaan bij Stichting Eigen Haard Assendelft met een schuldrestant van € 60,7 miljoen.

We willen de huidige verbindingenstructuur vereenvoudigen. Verbindingen die niet meer noodzakelijk zijn willen we verkopen, opheffen of samenvoegen. We doen dit als een logisch moment hiervoor zich aandient. Entrée West B.V. en Nassau Investments B.V. willen wij in 2026 samenvoegen met Houdstermaatschappij Eigen Haard B.V.

Het is van belang dat ons bedrijfsmodel de continuïteit garandeert. Binnen de Woningstichting Eigen Haard voldoen de kengetallen aan de normen van de toezichthouders. 

Per 1 januari 2026 stijgt het WSW-geborgd schuldplafond voor woningcorporaties van € 3,5 miljard naar € 4,4 miljard. Deze stijging houdt in dat dit plafond niet meer de eerst-beklemmende factor is voor onze ambities. Vanaf 2026 is dit de Interest Coverage Ratio (ICR) van DAEB-activiteiten. In de onderstaande tabel staat de ontwikkeling van de belangrijkste financiële kengetallen uit de Meerjarenbegroting 2026.

Ons financiële beleid rust op 4 belangrijke pijlers: 

1. Rendementssturing: maatschappelijk en financieel rendement
2. Solvabiliteit: een solide vermogenspositie
3. Liquiditeit: toegang behouden tot de kapitaalmarkt
4. Weloverwogen risicoprofiel: we nemen verantwoorde risico’s

Via financiële kaders, de meerjarenbegroting en maandrapportages sturen we op onze investerings- en exploitatierendementen. De investeringsrendementen staan centraal in de Investeringscommissie, waarin we besluiten of we bepaalde investeringen wel of niet doen.

We zetten optimaal in op het realiseren van de maatschappelijke doelen uit het Koersplan. Uit meerjarenbegroting, die we ieder jaar actualiseren, blijkt dat we scherp aan de wind varen. Daarbij worden we als eerste geremd door de Interest Coverage Ratio (ICR) voor de DAEB-activiteiten. Deze ratio geeft aan in hoeverre we de rente-uitgaven kunnen dekken uit onze operationele kasstroom. Onze interne norm is gelijk aan de norm van de toezichthouder en ligt op het niveau van DAEB en de Toegelaten Instelling (Ti) op 1,4. Vanaf 2026 en verder ligt de ontwikkeling van onze ICR-DAEB nagenoeg op de minimale grens van de toezichthouder. Deze grens zoeken we bewust. We houden daarbij wel de balans tussen maximale maatschappelijk inzet en het voldoen aan interne en externe financiële beoordelingskaders.

De solvabiliteit biedt inzicht in de vermogenspositie van de corporatie. Het is de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal op basis van beleidswaarde. De solvabiliteit van de Woningstichting daalt van 60% ultimo 2025 naar 51% ultimo 2035. Deze daling wordt voornamelijk veroorzaakt door een dalende DAEB-solvabiliteit als gevolg van een lage (voorgeschreven) autonome beleidswaardeontwikkeling en onrendabele investeringen (op basis van beleidswaarde).

Met meerjarige liquiditeits- en kasstroomprognoses wordt de financieringsbehoefte bepaald. Aan de hand hiervan worden leningen aangetrokken door de afdeling Treasury. Zodoende wordt onze gezonde liquiditeitspositie geborgd.

We willen toegang houden tot de kapitaalmarkt zodat we leningen kunnen aantrekken op het moment dat dit nodig is. Daarom is het belangrijk dat we voldoen aan de externe normen van het WSW. We sturen hierop met de Meerjarenbegroting waarbij onze interne normen aansluiten bij die van het WSW.

Jaarlijks wordt ons risicoprofiel, bestaande uit financiële en bedrijfsrisico’s, beoordeeld door het WSW. De score die hieruit volgt, beïnvloedt de ruimte voor de groei van de leningruimte. In 2025 heeft het WSW voor de periode tot en met 2027 een borgingsplafond van € 3,1 miljard vastgesteld. Dit plafond houdt in dat we ook in de komende jaren door het WSW geborgde financiering kunnen aantrekken om onze ambities te realiseren. 

Daarnaast wordt via de afdeling Risicocontrol & Audit per tertaal een doorkijk op de belangrijkste (strategische) risico’s en de aanpak hiervan gegeven via de ‘Governance, Risk en Compliance’-rapportage.

Bij het maken van nieuwe Nationale Prestatieafspraken (NPA) hanteren corporaties het Duurzaam Prestatiemodel om de continuïteit van de sector financieel én volkshuisvestelijk te garanderen. En of de opgaven op sectorniveau financieel haalbaar zijn. 

Dat zegt echter niets over de haalbaarheid van de NPA voor Eigen Haard. Wij bewaken – los van het model - zelf onze financiële en volkshuisvestelijke continuïteit met het driecompartimentenmodel, dat onderscheid maakt tussen inzet middelen voor de exploitatie van de bestaande woningportefeuille, middelen voor transformatie via vervangingsnieuwbouw en middelen voor uitbreidingsnieuwbouw.