De externe taxateurs MVGM en Cushman & Wakefield zijn ingeschakeld bij de waardering van het vastgoed in exploitatie. Jaarlijks wordt minimaal een derde (steeds wisselend) deel van de woningen getaxeerd op basis van een volledige taxatie. Voor het overige, maximaal twee derde deel is een interne waardering uitgevoerd door de Woningstichting, of is een markttechnische update uitgevoerd door de taxateurs, waarbij een doorvertaling gemaakt wordt van het deel dat getaxeerd wordt op basis van een volledige taxatie.

In 2025 is 37,6% van de woningcomplexen getaxeerd door de externe taxateurs. Het overige deel heeft door middel van een interne waardering plaatsgevonden. Het bedrijfsmatig onroerend goed en de parkeercomplexen worden getaxeerd door een externe taxateur op basis van een volledige taxatie of een markttechnische update. Het waarderingsproces is beschreven in het waarderingsprotocol.

Het gehanteerde rekenmodel betreft Reaturn TM versie 5.8.11 van Reasult BV en is voorzien van een goedkeurend Assurancerapport.

Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteerscenario en anderzijds het uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat van een complex is de hoogste waardering van de beide scenario’s voor dat complex.
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaardering stelsel.

Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen.

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de verplichte parameters conform het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025 (versie 31 oktober 2025) inclusief de macro-economische parameters en de vrijheidsgraden waaronder de belangrijkste hiervoor beschreven zijn. De volgende macro-economische parameters zijn voor 2025 voorgeschreven:

De leegwaarden zijn op individuele basis vastgesteld met behulp van de leegwaarde-applicatie van AmWoCo en door taxateurs getoetst aan referentietransacties. De ontwikkeling van de leegwaarde is gelijk aan de indexering van de leegwaarden in de generieke parameters (per buurt/wijk) van het Kennisplatform. Bovenstaande is niet van toepassing op bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed. Daarnaast is voor parkeergelegenheden geen gebruik gemaakt van de leegwaarde-applicatie.

De leegwaarde ontwikkeling in het betreffende verslagjaar wordt conform Handboek per COROP-regio of G4-stad ingesteld, de toekomstige verwachte leegwaardeontwikkeling wordt per gebied (wijk/buurt) aangepast conform de Best Practices. Op hoofdlijnen is deze:

De disconteringsvoet is per complex vastgesteld en is opgebouwd uit de volgende vier elementen:

1. De risicovrije rentevoet (conform generieke parameters uit het Kennisplatform);
2. Vaste opslagen ter compensatie van het onroerend-goedrisico (conform generieke parameters uit het Kennisplatform);
3. Dynamische opslagen voor de specifieke aan het complex verbonden exploitatierisico’s (conform generieke parameters uit het Kennisplatform);
4. Handmatige opslagen ter compensatie van specifieke risico’s(conform generieke parameters uit het Kennisplatform).

Achterstallig onderhoud is voor alle eenheden ingerekend die zijn opgenomen in de meerjarenbegroting. Op basis van grootteklasse zijn normbedragen opgenomen voor toekomstig geplande ingrijpend te renoveren eenheden alsmede eenheden die gepland staan te slopen. In de bedragen zijn de kosten voor asbestsanering, brandveilig maken, vernieuwing van gasleidingen en elektrabedrading opgenomen, en funderingsherstel indien van toepassing.

Voor complexen die in renovatie zijn, zijn de per balansdatum nog te maken investeringsuitgaven opgenomen in plaats van de genormeerde bedragen.

Het bedrijfsmatig vastgoed wordt gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde verminderd met de 'kosten koper', waaronder overdrachtsbelasting en notariskosten. Belangrijke uitgangspunten en veronderstellingen die gebruikt zijn bij de bepaling van de taxatiewaarden van het vastgoed in exploitatie:

De totale niet-gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille in exploitatie bedraagt € 409 miljoen (2024: € 1.597 miljoen).

Factoren die de waardemutatie van de woningen hebben beïnvloed, zijn:

De financiering van het vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. De Woningstichting heeft hiervoor een volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht, hypotheek op het onderpand vestigen. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder punt 9.7 ‘Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen’ opgenomen.

Uitzondering hierop vormen leningen van in totaal € 134,0 miljoen (2024: € 135,7 miljoen), die niet door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zijn geborgd. Hiervan is € 9,75 miljoen (2024: € 10,7 miljoen) gegarandeerd door de gemeente Aalsmeer en er zijn 2 leningen in de vorm van een hypotheek ad € 124,25 miljoen (2024: € 125,0 miljoen).

Omdat de doelstelling van de Woningstichting is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hieronder de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht. Deze beleidswaarde sluit aan op het beleid van de Woningstichting en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.
De beleidswaarde van BOG/MOG/ZOG/Parkeren en flexwoningen is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Na de juridische afsplitsing van activa en passiva van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) naar Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) in 2013, heeft Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) 200 preferente aandelen van elk € 450 nominaal uitgegeven aan Stichting Stadsherstel Amsterdam (Stadsherstel Amsterdam N.V. oud). Door de fusie van de Woningstichting met Stichting Stadsherstel zijn deze aandelen overgegaan.

De Woningstichting kan onder beperkte voorwaarden, onder meer ingeval van financiële nood van de stichting, terugbetaling eisen van Stadsherstel Amsterdam N.V. van het gezamenlijke bedrag van de nominale waarde van de door de Woningstichting gehouden preferente aandelen en het bedrag van de agioreserve van de preferente aandelen, vermeerderd met de inflatiecorrectie als bedoeld in art. 30.6 van de statuten van Stadsherstel Amsterdam N.V..

De Woningstichting kan Stadsherstel Amsterdam N.V. verzoeken preferente aandelen in te kopen. De voorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in de overeenkomst verband houdende met de afsplitsing, gedateerd 1 mei 2013.

1. De toegelaten instelling voert in duurzaamheid haar beleid als toegelaten instelling uit, gericht op het beheren en verhuren van woningen en daarmee het in stand houden van (de omvang van) haar vastgoedportefeuille. De toegelaten instelling heeft aan het einde van de levensduur de intentie tot sloop, gevolgd door (vervangende) nieuwbouw. Op basis van de huidige fiscale bepalingen zal daarbij sprake zijn van het doorschuiven van de aanwezige fiscale boekwaarde en zal er geen fiscale afwikkeling volgen in de vorm van fiscaal afwaarderen van de complexen. Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en bij waardering tegen contante waarde sprake is van een ‘nihil’ waardering;
2. Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie en het vastgoed dat is bestemd voor verkoop is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert;
3. De Woningstichting heeft vrijwel al haar verhuurde bezit in Amsterdam in eigendom via een voortdurend erfpachtrecht, waarvoor de verschuldigde canons meerjarig zijn afgekocht. Zodra een afkooptermijn verstrijkt, worden de toekomstige canontermijnen opnieuw afgekocht. Sinds de invoering van de Vpb-plicht in 2008 heeft de woningstichting voor de ultimo 2025 nog in exploitatie zijnde woningen canons afgekocht voor een bedrag van € 85,2 miljoen. De woningstichting stelt dat deze betalingen in wezen vooruitbetaalde grondhuurbedragen vormen en als zodanig op enigerlei wijze ten laste van de fiscale winst kunnen worden gebracht. Om die reden worden zij gewaardeerd als een latente belastingvordering. De betalingen worden "afgeschreven" over hun resterende looptijd, waarbij de "afschrijvingen" over de jaren 2008 tot en met 2020 zijn verwerkt in het belastingjaar 2020. Voor het jaar 2025 bedraagt de "afschrijving" € 1,3 miljoen dat onder de overige bedrijfslasten van 2025 is opgenomen bij het bepalen van de fiscale jaarlast. De resterende € 69,9 miljoen vertegenwoordigt een Vpb-bedrag van nominaal € 18,0 miljoen, waarvan de contante waarde van € 11,2 miljoen als latente belastingvordering op de balans is gewaardeerd.
4. Daarnaast vindt waardering van het fiscaal afschrijvingspotentieel plaats. Dit afschrijvingspotentieel betreft het verschil tussen de fiscale waarde en de marktwaarde die door fiscale afschrijvingen in de komende jaren wordt gerealiseerd tot maximaal de WOZ-waarde. De latente belastingvordering heeft een contante waarde van € 4,3 miljoen;
5. Het tijdelijke verschil inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt € 9,0 miljoen. De fiscale waarde is hoger dan de boekwaarde. De daarbij behorende latente belastingvordering bedraagt € 2,3 miljoen. Gelet op het ontbreken van de beschikkingsmacht bij de Woningstichting inzake het moment van terugkoop van deze woningen is dit tijdelijke verschil niet in de balans gewaardeerd;
6. Het tijdelijke verschil inzake projectontwikkeling wordt veroorzaakt door een afwijkende grondwaarde bij sloop-/ nieuwbouwprojecten. Deze grondwaarde blijft echter gehandhaafd in de fiscale balans. De geactiveerde waarde schuift vervolgens door naar de volgende exploitatie. Er vindt geen zelfstandige fiscale afwikkeling plaats. Dit betekent dat sprake is van tijdelijke verschillen die niet leiden tot een latentie. Eventuele effecten worden bij de daadwerkelijke fiscale afwikkeling verwerkt in de commerciële jaarrekening;
7. In de balanspost ‘Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie’ bevindt zich een waarderingsverschil van € 0,9 miljoen, waarbij de fiscale waarde hoger is dan de boekwaarde. De latentie ad € 0,2 miljoen is gewaardeerd tegen een tarief van 25,8% tarief van het waarderingsverschil;
8. Met ingang van 1 januari 2019 is de ATAD-richtlijn van toepassing waardoor voor de bepaling van het fiscaal belastbaar bedrag de renteaftrek beperkt is. De aftrekbeperking ziet toe op het meerdere van 24,5% (tot en met 2024: 20%) van de fiscale EBITDA met een ondergrens van € 1 miljoen (ATAD-norm). Indien in toekomstige jaren de rente daalt onder de hiervoor genoemde ATAD-norm is de eerder niet in aftrek genomen rente alsnog aftrekbaar. Hierdoor ontstaat een tijdelijk verschil. Gelet op de beperking van de renteaftrek vanaf 2022 en de begrote ontwikkeling van de fiscale EBITDA valt geen verrekening van dit bedrag meer te verwachten. Er is daarom geen actieve belastinglatentie opgenomen;
9. Het tijdelijke verschil inzake de lening portefeuille bedraagt € 3,4 miljoen. De daarbij behorende latente belastingvordering bedraagt € 0,8 miljoen. De afwikkeling van deze post loopt via de rentelasten en zal als gevolg van de ATAD-wetgeving nimmer tot enig voordeel leiden. Het tijdelijke verschil wordt daarom niet (langer) in de balans gewaardeerd;
10. Het tijdelijke waarderingsverschil inzake derivaten loopt af via de rentelasten en zal als gevolg van de ATAD-wetgeving nimmer tot enig voordeel leiden. Het tijdelijke verschil wordt daarom niet (langer) in de balans gewaardeerd;
11. Met de introductie van de Wet minimumbelasting 2024 in Nederland per 31 december 2023 is beoogd dat multinationals
    en binnenlandse groepen met een omzet van € 750 miljoen of meer, vanaf 2024 minimaal effectief 15% aan winstbelasting betalen over hun wereldwinst. De Wet minimumbelasting 2024 is van toepassing wanneer de omzet in de geconsolideerde jaarrekening in minimaal 2 van de 4 voorafgaande jaren de grens van € 750 miljoen overtreft. Hoewel er op dit moment nog onduidelijkheid is over het antwoord op de vraag of ongerealiseerde waardeveranderingen van een vastgoedportefeuille als omzet moeten worden meegeteld, is Eigen Haard daar vooralsnog vanuit gegaan;
12. Op basis van deze aanname valt de Woningstichting in 2024 onder de werking van de Wet minimumbelasting 2024. De Woningstichting is een binnenlandse groep zonder activiteiten in het buitenland en valt daarmee onder de transitieregel op basis waarvan in ieder geval in de eerste vijf jaren geen binnenlandse bijheffing verschuldigd zal zijn. De Woningstichting onderzoekt op dit moment de precieze compliance gevolgen die hiermee gepaard gaan.

De jubileumvoorziening betreft een voorziening voor toekomstige jubileumuitkeringen. De voorziening betreft het geschatte bedrag van de in de toekomst uit te keren jubileumuitkeringen. De berekening is gebaseerd op gedane toezeggingen, datum in dienst, blijfkansen en leeftijden. Bij de bepaling van de voorziening zijn de volgende belangrijkste actuariële grondslagen gehanteerd:

• Disconteringsvoeten: gebaseerd op de rente voor 10 jaar voor de Nederlandse staat (2,91% op 31 december 2025);
• Overlevingskansen: Prognosetafel 2024 met correctie voor langleven op basis van inkomensklasse;
• Uitstroom: de kans dat een werknemer vroegtijdig uitdienst gaat, gebaseerd op actuele en verwachte uitstroom (10,6%).

De voorziening loopbaanbudget wordt opgenomen voor verwachte lasten voor opleidingen gedurende het dienstverband voortkomend uit de cao-bepalingen.

De door de Woningstichting aangegane leningen zijn aangewend ter financiering van vastgoed in exploitatie en ontwikkeling, als ook voor eigen exploitatie. Het totaal van de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 2,35 miljard (2024: € 2,18 miljard). Aan het WSW is hiervoor zekerheid verstrekt door middel van een volmacht voor een bedrag ad € 5,63 miljard. De woningstichting kan het onderliggend vastgoed in exploitatie in de DAEB tak niet zonder toestemming bezwaren, vervreemden of teniet te doen gaan.

Naast WSW geborgde leningen zijn er nog 8 leningen (in totaal € 9,8 miljoen) welke een 100% garantie kennen van de gemeente Aalsmeer. De Woningstichting heeft twee ongeborgde lening afgesloten met een schuld van in totaal € 124,3 miljoen.

De Woningstichting en haar deelnemingen hebben voor het beheer van hun liquide middelen rekening courant faciliteiten met bijbehorende kredietvoorwaarden bij de huisbanken BNG Bank N.V. en ING Bank N.V.. Hiervan is ultimo 2025 € 11,9 miljoen benut (2024: € 0,0 miljoen).